פינוי בינוי - מידע כללי לתושבי שוהם

בעקבות פניות יזמים פרטיים לתושבי שוהם בניסיון לקדם הליכי פינוי בינוי, להלן מידע כללי על התהליך
 

 

תהליך ''פינוי בינוי'' הינו תהליך של הריסת מבנים קיימים ובנייה של מבנים חדשים במקומם. התכנית מגדילה בדרך כלל את מספר הדירות במתחם  באמצעות שינוי הבינוי, כאשר הבניינים החדשים עומדים בתקינה עדכנית וכוללים תשתיות חדשות (כגון ממ"ד, מעלית, עמידות בפני רעידות אדמה, וכד')  

תכנית המתאר הכוללנית לשוהם, שקיבלה תוקף בשנת 2019, מאפשרת התחדשות עירונית בתצורה של חיזוק ועיבוי בנייה קיימת. לכן, כל פרוייקט של פינוי בינוי יחייב אישור תב"ע (תכנית בניין עיר) בוועדה המחוזית.
 

היוזמה מגיעה מיזמים, או יכולה לצמוח מבעלי דירות המתארגנים ביחד לביצוע התהליך ופונים ביוזמתם ליזמים. 
בשוהם, נכון להיום, ישנן יוזמות של יזמים פרטיים אשר פונים לבעלי הדירות. 
ישנם מקרים בהם הרשות המקומית יכולה ליזום תכנית התחדשות עירונית הכוללת פינוי בינוי. 
בכל המקרים אישור התכנית הוא ציבורי ומימוש התכנית בפועל (תהליך הפינוי והבנייה) הוא על ידי גוף פרטי.

 

התהליך מורכב משני גורמים עיקריים: תהליך תכנוני ותהליך קנייני.
התהליך התכנוני - מאפשר אישור תכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה המגדילה בדרך כלל את מספר יחידות הדיור ומסדירה את הבנייה החדשה. תהליך זה נעשה בפיקוח הרשות המקומית ומחוייב קבלת אישור מוסדות התכנון - הוועדה המקומית והוועדה המחוזית.
התהליך הקנייני– מאפשר קבלת דיור חלופי תמורת הדירה המתפנה. תהליך זה מתקיים בין בעל הדירה והיזם והוא פרטי ללא התערבות הרשות המקומית או מוסדות ציבוריים אחרים.   
 

שלב: הצעת מתחם המתאים לתכנית מסוג זה    
גורם אחראי: יזם פרטי

שלב: הכנת תכנית בנין עיר חדשה    
גורם אחראי: יזם פרטי

שלב: תהליכי אישור התכנית בוועדה המקומית והמחוזית    
גורם אחראי: יוזם התכנית מול הועדה המקומית והמחוזית

שלב: איתור ויידוע בעלי הדירות בהכנת התכנית    
גורם אחראי: יוזם התכנית

שלב: מו"מ וחתימת חוזה בין בעלי הדירות לקבלן על תנאי הפינוי, תקופת המעבר, הפיצוי והביטחונות    
גורם אחראי: בעלי הדירות ויוזם התכנית

שלב: פינוי בעלי הדירות בהסכמה     
גורם אחראי: יוזם התכנית

שלב: קבלת אישורים להריסה ובניית המבנים החדשים    
גורם אחראי: יוזם התכנית

 

התהליך דורש שלושה שלבים עיקריים:

1. אישור התכנית
2. הסדרת הנושא הקנייני
3. ביצוע הבנייה

כיוון שהתהליך משלב בעלי עניין רבים, נדרשות מספר שנים עד לאישור התכנית ומספר שנים נוספות עד לביצוע. כמו כן, אישור התכנית אינו מבטיח את ביצועה ומותנה בתנאי השוק ובהסכמת בעלי הדירות. 

 

בעלי הדירה הם בעלי הנכס. הם יכולים ליזום את התכנית, להיות שותפים להליך התכנון והם אלה שמנהלים את המו"מ מול היזמים על תנאי העסקה והתמורות. 
בעלי הדירות יכולים להתנגד לתכנית על פי חוק בתקופת הפקדתה בוועדות התכנון. 
בכל אחד מהשלבים ישנה יכולת השפעה גדולה יותר אם יותר תושבים מעורבים ומשותפים פעולה. לכן מומלץ לפעול להקמת נציגות מוסכמת לניהול התהליך ולהתייעצות עם בעלי מקצוע במידת הצורך (כגון עורך דין, מפקח, שמאי).
 

על מנת לפנות את המבנים יש צורך בהסכמת בעלי הדירות וחתימתם על הסכם לפינוי. מאידך, עפ"י החוק בתכניות פינוי בינוי אם  66 מבעלי הדירות במבנה מסוים מעוניינים בתהליך ובעלי דירות אחרים מסרבים מסיבות שאינן ענייניות (למשל כדי להשיג רווח גדול יותר) יכולים רוב בעלי הדירות לתבוע את הסרבנים בגין אי מימוש הפרויקט.
 

יתרונות: שיפור דיור, מיגון, עמידות לרעידות אדמה, העלאת ערך הנכס או פיצוי כלכלי אחר.
חסרונות: חוסר ודאות עד מימוש התכנית, צורך במעבר דירה ולעיתים קבלת דירה הדורשת תחזוקה יקרה יותר

 

קבלת ההסכמה של בעלי הדירות ומחויבות לתהליך.
ליווי מקצועי של הדיירים באמצעות אנשי מקצוע מתאימים – עו"ד, מפקח, שמאי
תכנית המטיבה את מכלול התנאים הקיימים באיזור, שתקבל את אישור רשויות התכנון והרשות המקומית.
כדאיות כלכלית ליזם.

ככלל, המועצה המקומית שוהם רואה באופן עקרוני בחיוב קידום פרויקטים מסוג של התחדשות עירונית בצירים מרכזיים מסויימים ביישוב, וזאת באופן אשר מביא בחשבון את רצון בעלי הזכויות ותוך שקיפות ושיתוף הציבור. 
חשוב לציין כל תכנית מסוג זה אשר תוגש לשולחן הועדה המקומית לתכנון ובניה שוהם תיבחן באופן היסודי והמקצועי ביותר שיבטיח את התכנון המיטבי וכזה שמתאים לצרכים ולצביון של היישוב, ויעלה את איכות החיים של תושביה.